2021년 부터 바뀌는 부동산 관련 다주택자 세금 총정리!

정부가 내년부터 2주택자 등 다주택자에 대한 세금 부담을 대폭 높이면서 일시적 2주택자들에게 주의가 요구되고 있다. 조정지역 내 2주택자로 분류되면 양도소득세는 20% 중과되고, 

                 종합부동산세는 두배로 높아지고,

                 취득세는 1~3%에서 8%로 최대 여덟 배 뛴다.

다행히 새집을 산 뒤 일정 기간내에 기존 집을 팔면 일시적 2택자로 인정돼 1주택자에게 부과되는 세금을 내면 된다. 

 

세율이 어느 지역에 있느냐, 기존 주택 매도 시점에 따라 제각각 이라 세무사들마저 혼란스러울 정도이다.

 

*양도세 비과세는 지역과 시점에 따라 달라*

집을 갈아타는 사람들이 다주택자가 아니라 일시적 2택자로 인정받으려는 가장 큰 이유는 양도소득세 비과세 혜택 때문이다.

*1가구 1주택 소유주는 양도세가 9억원 까지 비과세 처리되는데 일시적 2주택의 경우에도 이 혜택을 동일하게 준다. 

기존 주택과 신규 주택 중 하나라도 비규제지역에 있을 경우 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세 혜택이 적용된다.

 

기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 복잡해 진다. 신규 주택의 취득시점에 따라 제각각이다. 2018년 9.13대책이 발표되기 전 새집을 샀다면 기존 주택을 3년 안에 매도하면 된다. 이 시점 이후에 취득했더라도 2019년 12.16대책 발표 전이라면 2년의 시간이 주어진다. 

 

 

*서울 집 먼저 사면 취득세 중과 배제*

취득세를 낼 때도 일시적 2주택 여부가 중요하다. 지방세법 개정으로 지난 8일부터 1주택을 보유한 상황에서 조정지역의 주택을 추가로 사면 취득세율이 1~3%에서 8%로 올랐다. 하지만 일시적 2주택자는 취득세 중과를 피할 수 있다. 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대삭지역이면 1년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 두 번째 집을 살 때 1~3%의 취득세율로 신고해 세금을 낸 뒤 기간내에 기존 주택을 팔면 된다. 단, 기간 내 처분하지 못할 경우 취득세 중과에 가산세까지 물어야 한다. 

 

만약, 무주택자가 조정지역과 비조정지역 주택을 매수하는 경우라면 조정지역 주택을 먼저 사는게 유리하다. 조정지역의 첫 주택을 살 때는 1주택자로 처리 돼 1~3%의 취득세가 부과되고, 두 번째 주택은 비조정지역 2주택 세율인 1~3%가 적용된다. 반면 비조정지역을 먼저 살 경우 두 번째 주택 구매시 8%를 내야한다. 

 

*종부세 중과 피하려면 2021년 6월 1일 전에 팔아야*

종부세는 일시적 2주택에 따른 예외 조항이 아예 없다. 매년 6.1의 주택 소유 현황을 기준으로 일괄적으로 부과되는 세금이기 때문이다.

1주택자는 주택 공시가격 12억원(공동명의 기준)까지 종부세가 비과세된다. 또 나이와 보유 기간에 따라 고령자 및 장기보유 공제를 받을 수 있다. 그러나 2주택자가 되는 순간 비과세 한도가 6억원으로 줄고 최대 70% (내년 이후 80%)인 고령자,장기보유 공제도 못 받는다. 조정대상지역 내 주택자의 경우엔 세율도 크게 오른다. 

 

 

*조정지역내 세율 차이 (자료: 기획재정부, 국세청)

단위(%)	1 주택	2 주택
양도세	6~42	26~62
취득세	1~3	8
종부세	0.6~3.0	1.2~6.0

 

 

refer to. 한국경제부동산 201221