용적률 높이고 층수 규제 풀면 서울 연 5만가구 공급 가능

변창흠 새 국토장관 후보자의 향후 최대 주택 공급 과제는...

 

문재인 대통령이 변 국토교통부 장관 후보자의 '주택 공급 방안'에 대해 힘을 실어준 가운데, 현재 모든 관심은 주택 물량의 공급 방법에 대해 포커스 되고 있다. 매일 경제 신문에 따르면 각계 전문가들의 의견은 공통적으로 현재 주택 가격 안정화와 전세난 해결이라는 두마리 토끼를 잡기 위해 용적률과 층수 규제등을 풀어 서울에 연간 5만 가구 이상 아파트 공급을 제언하고 있다고 한다.

 

전문가들의 공통적 의견을 뒷받침하는 근거는 무엇일까,,,

지난 10일 국토부 주택 준공 통계에 따르면 부동산 시장의 호황기로 볼 수 있는 2005~2008년 총 4년간 서울 아파트의 공급은 연 평균 약 4만 5천 가구 였다고 한다. 과거의 통계와 현재의 수요를 보았을때 연 평균 최소 5만 가구를 꾸준히 서울에 공급해야 한다는 것이 부동산 업계의 공통적인 인식이라는 소리다.

 

그러나, 현 정부들어 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 각종 규제로 인하여 내년과 후년 공급 물량이 각각 2만 8천여가구, 2만 2천여 가구 정도로 턱없이 부족할 전망이다. 따라서 '아파트 공급의 부족' 이라는 인식을 바꾸기 위해 지금부터라도 새 후보자의 적극적이고 과감한 행보가 필요하며, 실질적인 국민 수요가 무엇인지 집중하고 그에 따른 공급에 필요한 방어 요소들을 빠르게 고쳐야 할 필요가 있다고 보여진다. 

 

공통적으로 각계 전문가들은 현재 공공이든 민간이든 재정비 사업(재건축, 재개발)에 더욱 과감한 인센티브를 주어 주택 공급량을 획기적으로 늘려야 한다고 조언하고 있다. 서울은 그린랜드를 해제해 새 땅을 확보하지 않는 한  위례, 마곡, 고덕강일 과 같은 대규모 택지 개발이 힘들며 또한 기존에 있는 주택을 허물고 주택을 새로 공급할 수 밖에 없는 상황이기 때문이다.

 

현 시점에서 주택 가격을 안정시키기에 가장 시급한 공급 확대방안에 매일경제신문이 제안하는 첫번째 공급 확대 방안은 '용적률 상향' 제안이다. 재정비사업 수익성을 올리면서 가구수를 증대시키기 위해선 대지면적 대비 건축 연면적 비율인 용적률 상향은 필수적으로 보여진다. 

J&K도시정비대표는 "현행 3종 일반 주거(아파트를 만드는 용도 지역,최대용적률 300%)하에선 재건축, 재개발을 통해 기존 대비 약 1.3배 가구가 늘어나는 효과가 있으나, "4종 일반 주거(용적률 최대 400%)를 신설하고 적용하면 가구 공급을 더 늘리리 수 있다"고 조언하고 있다. 실제로 지난 8.4 공급 대책 당시 서울시는 이 같은 고밀 개발안을 국토부에 제안한 바 있다고 한다.

 

물론, 용적률만 단순히 높여서 주택 공급의 효과가 바로 나타나기는 힘든점을 감안하여, '아파트 층수 규제 완화' 또한 제안된다.

첫번째 공급 확대방안인 늘어난 용적률 만큼 옆으로 면적을 늘린다면 현대 사회에서 향상된 삶의 질을 추구하는 대다수의 현대인들에게 중요시 되는 사생활, 주거 쾌적성, 조망권 등에 문제가 생길 수 있기 때문에, 규제 완화로 인해 고층 아파트의 등장이 추가적인 대응 방안이 될 수 있을 것 같다.

 

많은 전문가들 역시 현재 최대 35층 까지만 건설 할 수 있는 현재의 아파트 층수 규제를 완화해야 한다는데 동의하고 있고, 용적률 규제와 층수 규제만 풀어도 서울 도심 내 아파트 공급에 활력을 불어 일으킬 수 있을 것으로 보고 있다. 

 

그 동안 정부의 입장은 "재건축을 허용한다고 해도 재건축 전 아파트 가구 수 대비 15% 정도만 늘어나기 때문에 주택 공급 효과가 크지 않다"고 주장했지만 용적률과 층수 규제를 완화 하면 많게는 재건축 전 아파트 가구수의 두 배 가량을 지을 수 있을 것으로 보인다.

 

이 외에 60여 개 구역이 응모에 참여해 현재 인기를 끌고 있는 '공공 재개발'을 더 적극적으로 활용하자는 의견이 있다. 그 동안 정부는 공공재개발을 통해 약 4만 가구를 서울에 공급하겠다고 했지만 잘만 활용하면 이 보다 더 공급 효과를 늘릴 수 있다는 전문가의 의견이 나오고 있다. 

한양대 도시공학과 교수는 "도시재생지(창신숭인)를 공공 재가발 지역으로 포함시키면 공급을 늘린다는 상징적 신호를 줄 수 있다"고 평했고, "뉴타운 해제 지역(장위, 성북, 한남 등)도 노후도 요건을 완화해 공공 재개발해야 한다"고 조언했다. 

보고서에 따르면, 그동안 뉴타운 해제로 인해 서울에 공급되지 않은 가구 수는 약 24만 가구에 달하며, 이들 중 절반만 공공 재개발로 되살려도 무려 12만 가구를 공급할 수 있을것으로 확인되었다.

 

마지막으로 서울 내 공급이 제한적인 '공공택지 (정부 소유의 땅)'를 더욱 효율적으로 사용해 주택 수를 늘려야 한다는 의견이다. 

정부는 지난 8.4 대책을 통해 용산정비창 태릉골프장에 각각 1만 가구를 공급하겠다고 밝혔는데, KB 국민은행 부동산수석전문위원은 "태릉골프장 면적은 약 83만 제곱미터인데 용지면적이 절반인 송파구 헬리오시티는 1만가구 가까이 공급된걸로 보아 태릉골프장도 2만가구까지 늘릴 수 있는 가능성을 주장하였다. 현재 계획보다 더 고밀로 개발안을 계획하여 공급량을 현재의 2배정도 늘려야 한다고"조언하였다.